1가구 2주택 보유자가 양도소득세를 줄이기 위해 반드시 알아야 할 것은 ‘일시적 2주택 비과세 특례’입니다. 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하면, 1가구 1주택자와 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 세법에서 정한 조건을 충족하지 못하면 고액의 양도세를 납부해야 하므로 주의가 필요합니다.
1. 일시적 2주택 비과세란?
일시적 2주택 비과세는 1가구 1주택 비과세 혜택을 일시적으로 두 개의 주택을 보유한 상태에서도 받을 수 있게 해주는 제도입니다. 기존 주택을 보유한 채로 새로운 주택을 취득한 뒤, 일정 기간 안에 종전 주택을 처분하면, 양도세 부담을 줄일 수 있는 혜택을 제공합니다.
2. 일시적 2주택 비과세 요건
일시적 2주택 비과세 혜택을 받으려면 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
2-1. 종전주택 1세대 1주택 요건
종전주택을 2년 이상 보유해야 하며, 만약 해당 주택이 조정대상지역에 위치한다면 2년 이상 거주해야 합니다.
2-2. 신규주택 취득요건
종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득해야 합니다. 만약 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 경과하지 않은 상태에서 신규주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
더 다양한 사례를 바탕으로 알아보실 분은 '국세상담센터 홈페이지' 를 이용해서 본인의 상황을 파악하시면 좋습니다.
2-3. 종전주택 양도요건
신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 혜택이 적용됩니다. 만약 이 기간을 초과하면 비과세 혜택을 받을 수 없으므로 주의가 필요합니다.
3. 예외적으로 비과세가 가능한 경우
어떤 사유로 인해 요건을 모두 충족하지 못하더라도 예외적으로 비과세를 적용받을 수 있는 경우가 있습니다.
3-1. 건설임대주택의 분양전환
5년 이상 거주한 건설임대주택을 분양전환 받는 경우, 종전주택의 보유기간이 1년 미만이라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3-2. 수용 등 부득이한 사유
신규주택 취득 종전주택이 정부에 수용된 경우와 같이 불가피하게 새로운 주택을 취득한 경우도 비과세 예외로 인정됩니다.
3-3. 취학 및 근무 등 부득이한 사유
신규주택 취득 후 종전주택을 1년 이상 보유했다가 양도하는 경우, 취학, 근무 등 불가피한 사유가 있는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3-4. 수도권 공공기관 종사자 지방 이전
공공기관이 수도권 밖으로 이전하여 주택을 취득하게 된 경우 역시 비과세 예외에 해당됩니다.
4. 일시적 2주택 비과세 적용 사례
한 예로, A주택을 보유하고 있던 한누리 씨가 B주택을 취득한 후 3년 안에 A주택을 처분하지 못하여 비과세 혜택을 받지 못한 사례가 있습니다. 이처럼 신규주택을 취득한 이후 종전주택 양도를 3년 내에 하지 못하면 비과세가 적용되지 않으며, 이에 따라 상당한 양도세 부담을 지게 될 수 있습니다.
5. 일시적 2주택 비과세 주의사항
기한 준수: 비과세 특례 혜택을 받기 위해 각 요건에서 정한 기한을 반드시 지켜야 합니다.
기간 계산법: 국세청은 ‘1년 이상 경과’를 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따라 해석하므로, 날짜 계산에 유의해야 합니다.
양도시점 기준: 일시적 2주택 혜택의 적용 시점은 주택을 양도한 시점에 기준을 둡니다. 예를 들어, 세대원이 증여로 주택을 취득한 경우에도 혜택을 받을 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
일시적 2주택 비과세 혜택은 양도세 부담을 줄이는 매우 유용한 절세 방안입니다. 다만 요건을 충족하지 못하면 높은 양도세를 부담하게 되므로 주의가 필요합니다. 신규 주택을 취득하기 전부터 주택 취득 및 양도 계획을 세우고 각 요건을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.